Azərbaycanın ipoteka kredit sistemi nə qədər effektivdir — RECA təhlil edir

RECA İpoteka və Kredit Zəmanət Fondunun (İKZF) saytında yerləşdirilən infoqrafikaya əsasən, 2006-2022-ci illər ərzində ayrılmış ipoteka kreditlərinin — aylıq gəlir, iş yeri, cins, ailə vəziyyəti, yaş və s. göstəricilərə görə — təhlilini aparıb və ölkənin ipoteka kredit bazarı ilə bağlı bir sıra mühüm nəticələr əldə edib.

Giriş

Bu təhlilin məqsədi ipoteka kreditlərinə dair aşağıdakı sualları cavablandırmaqdır:

1. İpoteka kreditinə müraciət edən şəxslərin aylıq rəsmi gəliri hansı həddə olmalıdır ki, ipoteka krediti almaq şansları daha çox olsun?
2. Dövlət sektorunda işləyən şəxslər daha asan ipoteka ala bilir, ya özəl sektorda?
3. Bəs, qadınların ipoteka kreditinə çıxış imkanları kişilərlə müqayisədə nə qədərdir?
4. İpoteka kreditlərinə müraciət zamanı subay və evli olmağın müsbət təsiri varmı?
5. Hansı peşə sahibləri güzəştli ipoteka kreditlərindən daha çox yaralana bilirlər?
6. İpoteka kreditləri bölüşdürülərkən yaşa görə ciddi fərq qoyulurmu?
7. Daha çox hansı ölçüdə və qiymətdə olan evlər ipotekaya düşür?
8. İpoteka kreditləşməsində Bakı (Abşeron) və regionların payı nə qədərdir?
9. Bakı şəhərində ipoteka krediti ilə ev alanların üstünlük verdiyi rayonlar hansılardır?

Təhlil və nəticələr

Azərbaycan Respublikası İpoteka və Kredit Zəmanət Fondunun (İKZF) statistik məlumatlarına görə 30 dekabr 2022-ci il tarixinədək qurumun xətti ilə 42 min 274 ipoteka krediti verilib. Fondun 17 illik fəaliyyətini nəzərə alsaq, bu, illik ortalama 2 min 500 ipoteka krediti verildiyini göstərir.

2022-ci ilin yekunlarına görə Fondun vəsaitləri hesabına  verilən ipoteka kreditlərinin məbləği 2 milyard 417 milyon manatdır. Nəzərə çatdıraq ki, Fond ipoteka kreditlərini 2006-cı ildən verməyə başlayıb. Bu ipoteka kreditlərinə həm adi, həm də güzəştli ipoteka kreditləri aiddir. İKZF güzəşt qruplarına daxil edilmiş şəxslərə 735 milyon manat güzəştli ipoteka krediti ayırıb ki, bu da indiyə qədər verilmiş toplam ipoteka kreditlərinin 31 %-ni təşkil edir.

İKZF-nin 2022-ci ilin yekunlarını əks etdirən infoqrafikasına əsasən aparılmış təhlillərdən aşağıdakı nəticələr əldə edilib.  Əldə edilən nəticələr 2006-2022-ci illəri əhatə edir və faizlər yuvarlaqlaşdırılıb.

İpoteka kreditlərindən əsasən ödəmə qabiliyyəti yüksək şəxslər yararlana bilib.

İpoteka kreditlərinin təxminən 97 %-i aylıq rəsmi gəliri 501 Azərbaycan manatından yuxarı olan ev təsərrüfatlarına verilib. Həmçinin ipotekaların 36 %-i aylıq rəsmi gəliri 501-1100 manat arası olanlara, böyük qismi, təxminən 62 %-i isə aylıq rəsmi gəliri 1100 manatdan yuxarı olanlara ayrılıb. Rəsmi gəlirləri 501 manatdan aşağı olan şəxslərin dövlət ipotekalarından yararlanma şansları çox aşağıdır (təxminən 3%).

İpoteka kreditləri dövlət sektorunda işləyənlərə daha çox verilir və özəl sektorun payı daralıb.

İpoteka krediti alanların yarıdan çoxu (55 %) dövlət sektorunda işləyənlərdir – xüsusilə, maliyyə qurumlarında, hərbidə, energetika və hüquq-mühafizə orqanlarında. Özəl sektorda işləyənlərin ipoteka kreditləşməsində payı 45 %-dir.  2021-ci ilin yekunlarına görə bu göstəricilər, müvafiq olaraq,  53 % və 47 % civarında olub.

İpoteka kreditləşməsində gender bərabərsizliyi çox yüksək səviyyədədir.

İpoteka alanların təxminən 5-də 4-ü kişi (80 %-i), 5-də 1-i (20 %-i) qadındır.

Ailəli şəxslərə subaylardan daha çox ipoteka krediti verilir.

İpoteka alan ailəlilərin (69 %) çəkisi ipoteka alan subayların (31 %) çəkisini 2 dəfədən çox üstələyir.

İpoteka kreditlərinin infoqrafikada göstərilən yaş qrupları arasında bərabər şəkildə bölündüyünü demək olar.

Ən çox ipoteka krediti gənclərə (18-29 yaş) ayrılıb (34,28 %). Kreditlərin 33,82 %-i 30-35 yaş arasında olan, 31,90 %-i isə 35 yaşdan yuxarı şəxslərə ayrılıb.

Güzəştli ipoteka kreditlərinin yarıdan çoxu hərbçilərə verilib.

Hərbi qulluqçular güzəştli ipotekaların 55 %-ni, dövlət qulluqçuları 17 %-ni, dövlət idarəçilik orqanlarında çalışan xüsusi rütbəli şəxslər 9 %-ni, müəllimlər 8 %-ni, məcburi köçkünlər 7 %-ni əldə ediblər. Yerdə qalan pay elmlər doktoru/namizədi (3 %), idmançılar (1 %), şəhid ailələri (0,42 %) və milli qəhrəmanlar (0,06 %) qruplarına daxil olan şəxslər arasında bölünüb.

İpoteka krediti alan 10 nəfərdən təxminən 9-u çoxmərtəbəli binadan mənzil almaq üçün borclanıb. 

İpoteka kreditlərinin təxminən 93 %-i çoxmərtəbəli yaşayış binalarındakı mənzillərə, 7 %-i isə fərdi yaşayış evlərinə verilib.

İpoteka ilə alınan evlərin böyük hissəsi 90 min manata qədər evlər olub.

İpoteka alanların təxminən 68 %-nə qiyməti 30-90 min manat aralığında olan evlər düşüb. İpoteka krediti ilə alınan evlərin 30 %-nin dəyəri 90 min manatdan yuxarı olub. Qiyməti 30 min manatadək olan evlərə verilən ipoteka kreditlərinin payı isə 1.5 %-i keçməyib.

İpoteka ilə ev alan 10 adamdan təxminən 7-si 41-80 kv.m.-lik ev alıb.  

İpoteka kreditlərinin təxminən 65 %-i 41-80 kv.m.lik evlərə, 21 %-i 81-120 kv.m.lik evlərə, 9 %-i isə sahəsi 121 kv.m.-dən yüksək olan evlərə verilib. Sahəsi 41 kv.m.-dək olan evlərə verilən ipoteka kreditlərinin payı isə 6 % civarında olub.

İpoteka kreditləşməsində Bakı-Abşeron ilə regionlar arasında 16 dəfə fərq var.  

İpotekaların təxminən 78,4 %-i Bakı şəhərində yerləşən evlərin payına düşüb. Sonrakı yerlərdə Sumqayıt (7,8 %) və Abşeron (7,6 %) gəlir. Bu onu göstərir ki, bütün ipoteka kreditlərinin təxminən 94 %-i Abşeron yarımdasındakı evlərə (39, 637 ipoteka krediti), yerdə qalan 6 faiz isə ölkənin regionlarındakı evlərə verilib. Regionlara verilən kreditlərin təxminən 3 %-i Gəncə şəhərinin, təxminən 1 %-i isə Naxçıvanın payına düşüb.

Mənbə: Yazıdakı skrinşotlar İpoteka və Kredit Zəmanət Fondunun rəsmi saytından götürülüb.

Xətai, Yasamal və Binəqədi rayonları ən çox ipoteka ilə ev alınan rayonlardır. 

İpoteka kreditlərinin Bakı şəhərinin inzibati rayonları üzrə pay bölgüsünə nəzər saldıqda, görürük ki, ipoteka kreditlərinin təxminən 23 %-i Xətai rayonunun payına düşüb.  Kreditlərin təxminən 20 %-i Yasamal rayonunun, 12 %-i Binəqədi rayonunun,  10 %-i isə Suraxanı rayonun payına düşüb. Ən çox paya sahib digər rayonlar isə Nizami, Nəsimi və Nərimanovdur.

Nəticələrin müzakirəsi

1. İpoteka kreditinə müraciət edən şəxslərin aylıq rəsmi gəliri cüzi istisnalarla 501 manatdan yuxarı olmalıdır ki, ipoteka almaq imkanları əldə etsinlər. Bununla belə, 501-1100 manat aralığında rəsmi gəliri olan şəxslər də ipoteka kreditlərinin cəmi 36 faizini əldə ediblər. Bu illər ərzində  ipoteka krediti əsasən ödəmə qabiliyyəti yüksək olan şəxslərə verilib; belə ki, ipoteka alan hər 10 şəxsdən təxminən 6-nın rəsmi gəliri 1100 manatdan yuxarı olub. 2022-ci ildə ölkə üzrə minimum əmək haqqının 300 manat, orta aylıq əmək haqqının isə təxminən 830 manat olduğunu nəzərə alsaq, əhalinin böyük bir hissəsinin ipoteka kreditlərinə çıxış imkanlarının məhdud olduğunu demək olar.
2. Dövlət sektorunda işləyən şəxslər özəl sektorla müqayisədə daha asan ipoteka krediti ala bilirlər; yəni, dövlətin maliyyələşdirdiyi orqanlardan, xüsusən də maliyyə qurumlarından, hərbidən, energetika və hüquq-mühafizə orqanlarından əmək haqqı alanların ipoteka kreditinə əlçatanlığı daha yüksəkdir. Bu, çox güman ki, həmin qurumlarda işləyənlərin rəsmi gəlirlərinin digərləri ilə müqayisədə yüksək olmasından, habelə ödəmə qabiliyyətinin daha etibarlı hesab edilməsindən qaynaqlanır. Özəl sektorun ipoteka borclanma payının 2022-ci ildə azalması da nəzərə çarpan meyillərdən biridir.
3. Azərbaycanda qadınlarla kişilər arasındakı gəlir bərabərsizliyinin yüksək səviyyəsi ipoteka kreditləşməsi göstəricilərində də öz əksini tapır. 2022-c ilin 30 dekabr taxirinə qədər verilən 42 min 274 ipoteka kreditinin təxminən 80 %-i kişilər əldə edib. Bu isə onu deməyə əsas verir ki, Azərbaycanda ipoteka kreditləşməsində, bu və ya digər səbəbdən, gender bərabərliyi qorunmur.
4. İpoteka kreditlərinə müraciət zamanı ailəli statusunda olmaq kredit əldə etmək imkanlarını artırır; statistika göstərir ki, ailəli şəxslərə subaylarla müqayisədə 2 dəfədən çox ipoteka krediti ayrılıb. Bunun səbəbi isə, böyük ehtimal, ailəli şəxslərin ödəmə qabiliyyətinin subaylara nisbətən daha yüksək olmasıdır.
5. Hərbi qulluqçular və dövlət qulluqçuları güzəştli ipoteka kreditlərindən ən çox yaralanan iki əsas peşə qrupudur. Sonrakı yerləri dövlət orqanlarında çalışan xüsusi rütbəli şəxslər, müəllimlər və məcburi köçkünlər tuturlar. Elmlər doktoru/namizədlərinin ipoteka kreditləşməsindəki payı 3 %, idmançıların 1 %, şəhid ailələri və milli qəhrəmanların payı isə cüzidir.
6. İpoteka kreditləri əsas hissəsi, təxminən 68 %-i 35 yaşa qədər, yəni əmək qabiliyyəti yüksək olan şəxslərə ayrılıb. Yaşı 35-dən yuxarı olan bütün ipoteka alanlar bütöv bir qrup kimi götürüldüyü üçün daha yuxarı yaş qrupuna aid olan şəxslərin ipoteka kreditləşməsindəki payını müəyyən etmək olmur.
7. İpoteka kreditdən yararlananların 93 %-i çoxmərtəbəli yaşayış binalarından mənzil alıb. Bu göstərici Azərbaycanın  daşınmaz əmlak bazarında çoxmərtəbəli yaşayış mənzillərinə olan yüksək tələbata müvafiqdir. Fərdi yaşayış evlərinə çox az sayda ipoteka krediti verilməsi təlabatın az olması ilə yanaşı, həmin daşınmaz əmlakların bir çoxunun sənəd problemləri ilə də əlaqəli ola bilər.
8. İpoteka krediti alan hər on nəfərdən təxminən 7-sinin rəsmi gəliri onlara dəyəri yalnız 90 min manata qədər ev əldə etməyə imkan verib. Bu, ipoteka kreditlərinin əsasən ödəmə qabiliyyəti yüksək olan şəxslərə verilməsinə baxmayaraq, əhali gəlirlərinin daha böyük məbləğli evlər almaq üçün kifayət qədər yüksək olmadığını göstərir. Bu iddianı ipoteka kreditlərinin təxminən 35 %-nin 41-60 kv.m.lik, təxminən 29 %-nin isə 61-80 kv.m.lik, yəni əsasən 1 və 2 otaqlı mənzillərə verilməsi də gücləndirir.
9. Rəqəmlərin təhlili göstərir ki, Azərbaycanın ipoteka kredit bazarı Bakı indekslidir. Bu, regionlarda iş imkanlarının zəif inkişafı, gəlirlərin aşağı səviyyəsi, sosial-iqtisadi və tikinti-infrastruktur cəhətdən gerilik və sair amillərlə birbaşa əlaqəlidir. O cümlədən, bu nəticəyə əsasən demək olar ki, iqtisadi fəal əhalinin böyük hissəsi paytaxtda cəmlənib və ya regionlardan Bakıya əhali köçü yüksək səviyyədədir.
10. Bakıda ipoteka ilə ev alanların Xətai, Yasamal və Binəqədi rayonlarına üstünlük vermələri bu ərazilərdə yerləşən mənzillərin investisiya rentabelliyi və kirayə dəyərinin yüksək olması ilə bağlı ola bilər.